Методы оценки объектов недвижимости

• Виды оценки недвижимости.
• Процесс оценки.
• Основные подходы и методы оценки.
• Как посчитать стоимость жилья самому.
• Нужно ли обращаться к профессионалам для оценки недвижимости.
• Заключение.

Ранее мы уже писали, для чего проводят оценку объектов недвижимости, какие документы нужны для оценки и что может повлиять на стоимость объекта. А сейчас предлагаем рассмотреть какими способами проводят оценку недвижимости, как это сделать самостоятельно или с помощью профессионалов.

Виды оценки.

Вид оценки, а вернее, вид определяемой стоимости, зависит от цели применения результата оценки. Если Вам необходимо купить или продать недвижимость, тогда вам необходимо определение рыночной стоимости (рыночная оценка). Это самый распространенный вид стоимости, так как при ее определении учитываются тенденции, сложившиеся на рынке конкретного сегмента, будь то квартира, жилой дом, земельный участок или коммерческая недвижимость (офис, торговый центр, гараж или склад).

Рыночная оценка основана на ценах, по которым аналогичные объекты недвижимости были проданы на рынке. Рыночная оценка может быть наиболее точной, если существует достаточное количество сравнимых предложений продаж в течение недавнего времени.

Рыночный вид стоимости основан на предпосылках, что сделка с недвижимостью – типична, без влияния факторов вынужденности сделки и отражает наиболее эффективное использование объекта на рынке.

Равновесный вид стоимости определяется в том случае, когда заранее известны условия сделки с объектом недвижимости. Равновесная оценка отличается от рыночной тем, что учитывает все преимущества и недостатки, которые получат стороны в результате сделки. При определении равновесной стоимости учитывается предполагаемое использование объекта и иные условия в отношении конкретной сделки.

Равновесная оценка, также, как и рыночная оценка, основана на исследовании тенденций рынка объектов недвижимости. В основе также лежит сравнительный подход к оценке. В настоящее время равновесная оценка довольно редко используется в практике: понятие равновесного вида стоимости появилось в оценочной практике с ноября 2022 года.

Инвестиционная оценка подразумевает определение стоимости недвижимости для инвестиционных целей в интересах конкретных людей или группы лиц. При определении инвестиционной стоимости учитывается доходность от недвижимости, при этом могут не учитываться рыночные данные в отношении подобных объектов.

Определение инвестиционного вида стоимости используется в основном для коммерческой недвижимости и основывается на потенциальном доходе, который может быть получен от недвижимости. При этом необходимо учитывать предполагаемое использование оцениваемым объектом недвижимости в будущем.

Кроме указанных выше, существуют иные виды оценки.  Достаточно часто используется ликвидационная оценка (в случае, если предполагается последующая ликвидация объекта недвижимости). В этом случае при оценке учитываются расходы на утилизацию или демонтаж объекта и распродажу его по частям.

Кроме того, ликвидационный вид стоимости может определяться в случае вынужденной продажи недвижимости, при этом учитывается более короткий срок продажи, который подразумевает бОльшую скидку покупателю.

В практике также нередко применяется такой вид оценки, как определение справедливой стоимости. Обычно справедливая оценка необходима при учете объектов недвижимости на балансе юридических лиц, в целях грамотного ведения бухгалтерского и налогового учета.

Справедливая оценка необходима для правильного отражения в бухгалтерском балансе объектов недвижимости, которые подвержены амортизации. Потребности рынка не стоят на месте, стоимость недвижимости со временем меняется, однако бухгалтерский баланс любого предприятия должен отражать реальную(справедливую) стоимость активов.

Процесс оценки.

1. Процесс оценки начинается с составления задания на оценку, в котором в обязательном порядке должны быть определены:

• непосредственно объект оценки (что будем оценивать),
• цели оценки (для чего или для кого проводится оценка),
• вид определяемой стоимости, исходя из целей применения результатов оценки,
• также согласовывается дата оценки.

Необходимо отметить, что не всегда оценка недвижимости проводится на текущую дату, в некоторых случаях необходимо определить стоимость недвижимости на так называемую «ретроспективную», то есть прошедшую дату. Это необходимо, например, для установления стоимости объекта недвижимости при спорах о стоимости на дату наследования, или дату раздела имущества при разводе, а также при оспаривании сделок с недвижимостью.

Согласование задания на оценку между оценщиком и заказчиком оценки – это обязательное требование к оценке.

2. Далее оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для оценки. Первое, что анализируется – это информация, предоставленная заказчиком.

3. После анализа имеющейся информации и, при необходимости, сбора дополнительных сведений, оценщик проводит анализ рынка в тех сегментах, к которым относится конкретный объект недвижимости. Например, оценивается земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. В этом случае оценщик проводит анализ рынка сделок и предложений земельных участков в данной местности под ИЖС, изучать рыночные данные в других сегментах нет необходимости.

При сборе информации оценщик должен принимать во внимание достоверность, надежность и существенность полученной информации.

4. Следующим этапом в процессе оценки является выбор подходов и методов оценки, а также непосредственно проведение расчетов стоимости объекта недвижимости. В случае, если оценщик применил несколько подходов или методов к оценке, необходимо произвести согласование промежуточных результатов и определить итоговую стоимость.

5. Заключительным этапом при проведении оценки является составление итогового документа  – отчета об оценке.

Основные подходы и методы оценки недвижимости.

Применение конкретных подходов и методов при проведении оценки всегда зависит от конкретной цели и конкретного объекта недвижимости. В зависимости от этого применяются те или иные методики расчетов.

Существует три подхода при проведении оценки недвижимости, в каждом из которых есть несколько методов.

Сравнительный подход.

Основывается на сравнении продаж аналогичных объектов недвижимости в том же районе или местности. Он основан на предположении, что цена продажи аналогичной недвижимости может использоваться для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

При выборе сравнительного подхода учитывается активность рынка в сегменте оцениваемой недвижимости, доступность информации о сделках или предложениях продажи, а также актуальность рыночной информации.

При выборе аналогов необходимо учесть степень сопоставимости аналогов с оцениваемым объектом недвижимости: чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к оцениваемому объекту, тем меньше корректировок требуется применить при расчетах.

Доходный подход.

Применяется в основном для оценки коммерческой недвижимости. Он основывается на доходности недвижимости, определенной как потенциальный доход, который может быть получен от недвижимости, минус расходы на управление и обслуживание.

При выборе доходного подхода необходимо учитывать способность объекта приносить доход, а также иметь в виду стабильность и неизменность получения дохода в будущем, так как доходный подход учитывает получение доходов от оцениваемого объекта недвижимости в прогнозном периоде.

Затратный подход.

Основан на расчете затрат на замену имущества или на его восстановление, с учетом износа и физического состояния. Основным принципом применения затратного подхода является принцип замещения.

При оценке недвижимости затратным подходом учитывается возможность создать аналогичный объект недвижимости, а также специфика (уникальность) объекта. Если объект недвижимости не способен генерировать доход и не продается на рынке отдельно, такой объект является специализированным. Например, сооружение водопровода, который подведен к зданию. В случае оценки такой специфической недвижимости необходимо применять в основном затратный подход.

Существует несколько методов оценки недвижимости, которые применяются в рамках различных подходов.

При применении сравнительного подхода используются качественные методы оценки, такие как относительный сравнительный анализ и метод экспертных оценок, количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок).  Эти методы обычно используются, когда существует активный рынок сделок или предложений. Кроме того, при оценке земельного участка в рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнения продаж. Как правило, практически все методы, используемые при оценке недвижимости сравнительным подходом, основаны на изучении цен сделок или предложений аналогичных объектов недвижимости.

В рамках применения доходного подхода при оценке недвижимости применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов). Выбор методов доходного подхода зависит от характера оцениваемой недвижимости, способности приносить постоянный доход, например, доходы от сдачи в аренду или иная доходная недвижимость (гостиницы, рестораны и пр.). Поэтому методы доходного подхода применяются в основном при оценке коммерческой недвижимости.

При оценке недвижимости затратным подходом используются метод затрат воспроизводства и  метод затрат возмещения, которые основаны на расчете всех затрат на создание точной копии оцениваемого объекта или объекта с аналогичной полезностью. При этом в обязательном порядке должен быть учтен износ объекта недвижимости.

Это лишь некоторые из методов оценки недвижимости, и конкретный метод, который следует использовать, может зависеть от цели оценки, типа недвижимости и местоположения объекта.

Как самостоятельно посчитать стоимость недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости – это достаточно сложный и ответственный процесс, который требует специализированных знаний и опыта. Несмотря на это, если у вас есть необходимые знания и информация, то можно попытаться оценить стоимость недвижимости самостоятельно. Вот несколько шагов, которые можно предпринять:

1) Определите цель оценки. Она может быть различной: продажа, покупка, ипотека, раздел имущества и т. д. Цель оценки определит метод, который необходимо использовать, и информацию, которую нужно собрать.

2) Изучите рынок недвижимости. Соберите информацию о ценах на недвижимость в вашем регионе, сравните цены на аналогичную недвижимость, узнайте, какие факторы могут влиять на стоимость.

3) Оцените состояние недвижимости. Состояние недвижимости может влиять на ее стоимость. Оцените ее состояние и возможные затраты на ремонт или восстановление.

4) Учитывайте факторы влияния на цену. Такие как расположение, окружающая инфраструктура, транспортная доступность, экологические условия и т.д.

5) Посмотрите на оценку недвижимости со стороны покупателя или продавца. Оцените, что могут предложить покупатели или продавцы на рынке. Это поможет вам сделать более реалистичную оценку недвижимости.

6) Оцените объект недвижимости. Оценка может быть выполнена разными способами. Например, вы можете использовать методы сравнительного подхода, где вы сравниваете вашу недвижимость с аналогичными объектами на рынке, или методы доходного подхода, где вы используете доходность объекта недвижимости для определения его стоимости.

Однако стоит помнить, что самостоятельная оценка недвижимости может быть ошибочной и важно принимать во внимание все факторы и иметь необходимые знания и опыт в данной области. Если вам нужна точная оценка, лучше обратиться к профессионалам

Почему лучше обратиться к оценщику недвижимости?

Обращение к профессиональному оценщику недвижимости имеет несколько преимуществ по сравнению с самостоятельной оценкой:

Опыт и знания. Профессиональный оценщик недвижимости имеет специализированное образование и профессиональный опыт в области оценки недвижимости. Он знает все нюансы и особенности оценки недвижимости, включая применение различных методов, анализ рынка, оценку состояния и возможности по ремонту и восстановлению объекта, а также законодательные и нормативные акты.

Независимость. Оценщик является независимым экспертом, что гарантирует объективность и независимость в процессе оценки. Он не имеет интересов в продаже или покупке объекта недвижимости, и его оценка основана только на фактах и анализе.

Стоимость и время. Самостоятельная оценка может занять много времени и может потребовать значительных затрат на сбор информации и анализ. Оценщик недвижимости уже имеет необходимые знания и опыт, чтобы выполнить оценку быстро и качественно. Также стоимость услуг оценщика обычно невысока и соответствует качеству работы.

Законность и правильность. Профессиональный оценщик недвижимости предоставляет официальную оценку, которая может быть использована в суде или при оформлении сделки. Также он гарантирует правильность и законность проведения оценки в соответствии с действующими нормами

Наша компания оценивает более 1000 объектов недвижимости в год, в разных городах и регионах. Мы оцениваем любые виды объектов недвижимости, для различных целей. Накопленный опыт позволяет делать работу быстро, но качественно и учитывать все нюансы, невидимые для заказчика.

Заключение.

Теперь вы знаете что есть несколько подходов к оценке недвижимости и их выбор зависит от ваших целей вы отношении объекта недвижимости. Оценку можно сделать самостоятельно, но стоит ли тратить личное время на этот сложный процесс? Сегодня все больше людей доверяют специалистам по оценке недвижимости.