Оценка стоимости объекта недвижимости

• Предметы оценки.
• В каких случаях может понадобиться оценка.
• Что влияет на стоимость объекта недвижимости.
• Какие документы необходимы при обращении к оценщику.
• Этапы проведения оценки недвижимости.
• Что получает заказчик.

Что подлежит оценке?

Для начала определимся, какие объекты относятся к недвижимости. К недвижимости, наряду с земельными участками, относятся все объекты, неразрывно связанные с землей. Недвижимостью называют здания, строения, сооружения, помещения, линейные объекты, такие как трубопроводы, теплотрассы, ЛЭП и прочие.

Условно объекты недвижимости можно разделить на жилую (квартира, комната, жилой дом, дача, таунхаус) и коммерческую. Коммерческая недвижимость делится (опять же, условно) на торговую, офисную, производственную, складскую. К коммерческой недвижимости относятся торговые центры, административные здания, гостиницы, то есть, те объекты, посредством которых можно получать доход.

Оценить можно любую недвижимость, начиная от сарая, гаража, забора, и заканчивая многоквартирным многоэтажным домом. 

Наиболее популярный и часто оцениваемый вид недвижимого имущества – квартира. В настоящее время существуют сервисы по экспресс-оценке квартир: некоторые агентства недвижимости на своих сайтах предлагают услуги оценить квартиру при подаче объявления о продаже, что является достаточно удобным способом узнать примерную стоимость будущей сделки.

В каких случаях может понадобиться оценка недвижимости?

Покупка.

Часто оценка требуется при оформлении залога: как правило, при покупке квартиры покупатель пользуется кредитными средствами. Заключая сделку с банком о предоставлении кредита, банк оформляет залог на приобретаемое имущество. Поэтому наиболее часто оценивается жилая недвижимость.

Вступление в наследство.

Наследнику также требуется оценка недвижимости для совершения нотариальных действий. Как правило, нотариусу необходимо рассчитать госпошлину при оформлении наследства, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости.

Привлечение кредитных средств.

В бизнесе не редко встречается оценка коммерческой недвижимости, и сделка купли-продажи – не самый распространенный случай. Также, как и с жилой недвижимостью, коммерческая недвижимость часто выступает предметом залога при привлечении кредитных средств. Это происходит как в случае приобретения недвижимости, так и при обращении к финансовым структурам за кредитными средствами на развитие бизнеса. Банк, выдавая кредит, должен быть уверен в возврате, поэтому в обеспечение выдаваемой суммы кредита берет в залог недвижимое имущество.

Определения ликвидационной стоимости.

Для целей залога требуется оценить не только рыночную стоимость, но и ликвидационную. Ликвидационная стоимость определяется, когда необходимо реализовать объект недвижимости в максимально короткие сроки. В случае определения ликвидационной стоимости оценщиком учитывается иной срок экспозиции, чем в обычных условиях.

Инвестиции.

В некоторых случаях предпринимателям необходимо определить инвестиционную стоимость коммерческой недвижимости. Достаточно часто определение инвестиционной стоимости требуется при привлечении инвестиций, например, при расширении или диверсификации бизнеса.

Что влияет на стоимость объекта недвижимости?

Вот некоторые факторы влияющие на итоговую стоимость объекта недвижимости:

• материал строительства объекта недвижимости,
• год постройки/ввода в эксплуатацию,
• физический износ объекта недвижимости,
• объемно-планировочные решения,
• площадь объекта.

Все эти данные анализируются оценщиком при выборе подходов и методов оценки.

Кроме вышеперечисленных факторов, на стоимость объекта недвижимости в первую очередь влияет местоположение объекта недвижимости:

• окружающая обстановка,
• инфраструктура,
• качество подъездных путей,
• иные характеристики локального расположения недвижимого имущества.

Набор таких характеристик зависит от конкретного объекта недвижимости: например, для оценки складского помещения нахождение в лесном массиве не является фактором, повышающим стоимость, а для загородного дома – наоборот.

Какие документы необходимы при обращении к оценщику?

Прежде всего, это правоустанавливающие документы: в настоящее время этим документом является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и правах на объект недвижимости.

Также необходимо предъявить технические документы на объект недвижимости – техпаспорт или технический план, подготовленный кадастровым инженером.

Этапы проведения оценки недвижимости.

1. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

На данном этапе изучаются количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирается другая информация, существенная для определения стоимости объекта оценки, в том числе:

а) информация о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки;

в) информация об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информация о физических свойствах объекта оценки, эксплуатационных характеристиках, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Проводится анализ достаточности и достоверности собранной информации, используя доступные оценщику средства и методы.

2. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости должны быть рассмотрены три подхода – доходный, сравнительный и затратный. В рамках применения каждого из подходов должен быть выбран наиболее адекватный метод оценки.

3. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки каждым из применяемых подходов учитываются суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Для согласования результатов применяется процедура взвешивания с обоснованием выбора использованных весов.

4. Составление и передача Заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, собираются воедино для передачи Заказчику.

Что получает заказчик?

В результате оценки заказчик на руки получает отчет об оценке.

Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в действующей редакции) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, Федеральными стандартами оценки, Стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации (СРО), членом которой является оценщик.

В любом случае, при оценке недвижимости специалисты «ЭКО-Н» оценивают все факторы, влияющие на стоимость каждого конкретного объекта, соблюдая методологию оценки.

В компании «ЭКО-Н» в настоящее время 5 оценщиков с подтвержденной квалификацией «Оценщик недвижимости», каждый из которых является профессионалом в области оценки всех видов недвижимого имущества.

С расценками на все виды недвижимого имущества Вы можете ознакомиться в разделе «Стоимость услуг по оценке объектов».

О том какими способами пользуются для определения справедливой цены объекта недвижимости, и как это сделать самостоятельно читайте в статье “Методы оценки объектов недвижимости“.